Как осуществляются сделки с землей под гаражом в гаражном кооперативе?

Под ГСК Под индивидуальным гаражом

Образование территории ГСК

Большинство ГСК в нашей стране были сформированы еще в советское время, когда местные власти выделяли участки земли под них в бессрочное пользование. Земля под гаражами принадлежит государству. Кооперативы, которые никак не оформили землю, фактически могут быть снесены в любое время по решению муниципалитета.

Решить вопрос об оформлении территории ГСК может только общее собрание членов кооператива. После общего собрания собирается пакет документов, и подается заявление в ответственные инстанции. Государство предоставляет следующие варианты оформления земли для ГСК:

  • выкуп в право долевой собственности;
  • долгосрочная аренда.

Регламентируется деятельность ГСК главой V.1 ЗК РФ. Это касается гаражных кооперативов, которые были созданы в советское время. Современные ГСК оформляют долгосрочную аренду участка сразу же при формировании территории.

Кто имеет право распоряжаться земельными участками под ней?

  • Если земля находится в бессрочном пользовании у ГСК, то право распоряжаться землей принадлежит государству и муниципалитету.
  • Если территория находится в долгосрочной аренде у ГСК, то право пользоваться ею на срок аренды предоставляется кооперативу, однако распоряжаться ею может только государство.
  • Если территория ГСК оформлена в право долевой собственности, то право распоряжения принадлежит кооперативу.

Сдача в аренду

Если они в составе организации

Условия сдачи в аренду земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности прописываются в ст.39.6,39.7,39.8 ЗК РФ.

  1. Главным условием оформления участка под ГСК является наличие прав собственности на строения у всех членов кооператива.
  2. Общее собрание членов кооператива принимает решение о подаче заявления на долгосрочную аренду территории.
  3. Заявление и необходимые документы подаются в органы местной власти.
  4. В течение 30 дней выносится решение по запросу.
  5. При положительном решении органов власти оформляется договор на долгосрочную аренду.
  6. Срок аренды, как правило, составляет 49 лет.

Если находятся под одиночным боксом

  1. Необходимо зарегистрировать право на постройку.
  2. Произвести межевание (необходимо обратиться в специализированные службы по межеванию).
  3. Подается заявление в ответственные инстанции, которые выносят решение о выдаче участка в аренду.
  4. Заключается договор долгосрочной аренды.
  5. Арендная плата составляет обычно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
  6. Производится также оплата гос.пошлины при регистрации в ЕГРП в размере 2 т.р.
  7. Срок аренды для капитального гаража может быть до 49 лет, для металлического до 5 лет.

Как оформить в собственность?

Получить в собственность землю под гаражом можно:

  • через приватизацию (если земля получена до вступления в силу ЗК РФ, 30.10.2001);
  • через выкуп за деньги (если земля получена после 30.10.2001).

Под ГСК

Гаражные кооперативы обычно строятся в виде рядов боксов, имеющих общие перегородки, а не отдельными строениями.

По этой причине оформить землю можно только путем выкупа территории ГСК в долевую собственность.

Для выкупа земельного участка понадобится:

  1. Регистрация права собственности на постройку всеми членами кооператива.
  2. Проведение общего собрания, на котором будет принято решение о выкупе территории в долевую собственность.
  3. Подача в органы гос.власти заявления о выкупе с приложением следующих документов:
    • решение общего собрания;
    • копии паспортов членов;
    • свидетельства о регистрации права собственности;
    • технические паспорта всех строений;
    • согласие каждого будущего пайщика на выкуп.
  4. После выкупа территории каждый член кооператива имеет свою долю в праве собственности на имущество.

Отдельно стоит коснуться собственников в ГСК, чьи гаражи стоят отдельно, а не в боксах. В подобных случаях, чтобы оформить землю в собственность можно по упрощенной схеме:

  1. Предоставить заявления о приватизации или выкупе отдельно стоящего строения на общее собрание членов и получить их разрешение.
  2. Получить решение общего собрания.
  3. Предоставить в гос.органы заявление с приложением:
    • решения общего собрания;
    • платежных документов, доказывающих оплату паевого взноса в ГСК;
    • разрешение на строительство гаража;
    • свидетельство о праве собственности на строение.

Под индивидуальным гаражом

Если нет ГСК, оформление будет производиться гораздо проще ввиду того, что не требуется длительной процедуры по регистрации прав собственности на строения всех членов ГСК.

Оформление земельного участка под отдельным гаражом упрощено государством. Согласно ст.49 ФЗ N218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» необходим следующий пакет документов:

  1. акт органа государственной власти, устанавливающий законное право гражданина на пользование участком, либо документ о наследовании или дарении строения;
  2. документы о регистрации права собственности на строение;
  3. заявление гражданина о приватизации либо выкупе;
  4. кадастровый паспорт участка;
  5. копия документа, удостоверяющего личность гражданина.

По итогам рассмотрения заявления выносится решение о предоставлении права приватизации или о заключении договора купли-продажи (в зависимости от времени получения участка в пользование до или после принятия Земельного кодекса РФ).

Для того, чтобы обезопасить свою недвижимость стоит позаботиться не только о праве собственности на само строение, но и о правовом режиме земли под ним. Гаражные кооперативы являются в этом смысле наиболее уязвимой категорией собственности. Оформление территории ГСК требует совместной деятельности большого числа людей.

Зачем нужно оформлять?

Оформление земли под гаражом необходимо, так как в противном случае владелец постройки может столкнуться с неприятными неожиданностями в дальнейшем. Проблема заключается в том, что хоть сам гараж фактически и является Вашей собственностью, земля под ним все еще принадлежит конкретному муниципалитету.

И, исходя из этого, в будущем он просто может перепродать участок, на котором находится строение, другому владельцу. Вместе с этим Вам даже не будет выплачиваться компенсация, ведь формально земля является не Вашей, а значит и платить Вам за нее никто не обязан.

В худшем случае гараж могут снести опираясь на ст. №222 ГК. В ней заявлено, то что пользоваться муниципальной и государственной землей в собственных целях запрещено. В случае зафиксированного нарушения гражданином, его строение подлежит сносу.

Такая ситуация может возникнуть лишь в том случае, если у Вас нет никаких правоустанавливающих бумаг, подтверждающих, что участок именно Ваш.

К числу таких документов относится соглашение купли-продажи, аренды или бессрочного использования. Но и одна из таких бумаг не сделает Вас полным собственником, поэтому Вы все еще будете находиться в невыгодном положении, а муниципалитет сможет распорядиться этим участком.

Также если земля на которой стоит ваш гараж получена по договору найма, ее можно приватизировать опираясь на ст.№28 ЗК РФ.

ВНИМАНИЕ! Если на участок оформлен договор, муниципалитет также может изъять его для своих нужд.

Плюс в том, что таком случае, Вы получите компенсацию за гараж, однако за участок никто платить не будет.

Поэтому необходимо всерьез заняться оформлением прав на данный участок и получением свидетельства о собственности. Сделать это можно индивидуально или коллективно, в зависимости от ситуации.

Главное, чтобы земля больше не являлась муниципальной собственностью, а была переведена в категорию частной.

Чтобы потом не возникало вопросов, а что делать, следует позаботиться об этом заранее и не ждать пока к вам нагрянут в гости с соответствующей бумагой на землю.

Какие бумаги понадобятся?

Прежде, чем заниматься непосредственно получением прав на землю, стоит собрать полный пакет необходимых документов. Позже, их подача станет обязательным условием, для регистрации в Росреестре.

Эти бумаги должны доказывать, что именно Вы являетесь владельцем гаража, который стоит на этом участке.

Стандартный перечень бумаг следующий:

  • Свидетельство, подтверждающее Ваше право собственности на постройку.
  • Справка из Бюро технической инвентаризации. Но перед ее выдачей, специалисты БТИ проведут оценку площади помещения и составят его технический план (этот процесс займет определенное время, и поэтому данную процедуру следует провести заранее).
  • Документ, подтверждающий, что Вы имеете право использовать землю, на которой находится гараж (это может быть договор использования, аренды и т.д.).
  • Протокол собрания гаражно-строительного кооператива.
  • Квитанция об оплаты госпошлины (сейчас ее стоимость составляет 350 рублей).

ВАЖНО! Если вместо свидетельства о праве собственности на гараж Вы обладаете специальной книжкой, выданной ГСК, то поданный пакет документов не примут.

Это связано с тем, что по закону такой документ не дает Вам права распоряжаться гаражом.

Подать бумаги можно даже не лично, а через представителя. Но в таком случае придется оформлять доверенность на имя этого человека, и заверять ее у нотариуса.

Но с такой доверенностью, гражданин, который не является владельцем гаража, получает право представлять интересы собственника перед локальными органами власти и при регистрации.

Порядок регистрации земли под гаражом

Получить право собственности можно либо бесплатно, либо выкупив его у муниципалитета. Но возможность бесплатной услуги доступна далеко не всем, так как необходимо, чтобы участок был получен не позже октября 2001 года.

СПРАВКА! В случае если земля была получена после этого срока, то согласно ст.№18 З.№178-ФЗ, происходит процедура купли-продажи государственного имущества на аукционе посредством торгов.

Однако дальнейший процесс будет идентичным, как для платного, так и для бесплатного оформления.

Первым, что придется сделать – пройти процедуру государственной регистрации.

  1. Для этого, у Вас на руках должно быть свидетельство, подтверждающее, что глава муниципалитета выделяет Вам данную землю (то есть, опять же, договор аренды, купли-продажи или бессрочного пользования).Этот документ необходимо принести в Росреестр.
  2. Далее, там Вы заполните соответствующее заявление и подадите его уполномоченному сотруднику, вместе со всеми документами, указанными выше.Заявление представляет собой бланк с полями для обязательного заполнения. Вам необходимо написать от кого подается заявление, если:
    • от физического лица – нужно написать ФИО и паспортные данные;
    • от юридического лица – полное наименование и организационно-правовую форму.

    Далее заполняются ваши контактные данные:

    • адрес проживания;
    • номер телефона;
    • любые другие сведения о заявителе.

    После вы должны вписать сведения о земельном участке:

    • Адресные ориентиры, город, район.
    • Обременения на земельный участок.
    • Основания возникновения права собственности на объект недвижимости.
    • Кадастровый номер собственности.
    • Площадь в квадратных метрах.

После этого, останется только подождать около двух недель, до момента регистрации собственности.

Скачать образец бланка заявления на приобретение права собственности

Получение свидетельства на собственность

Чтобы стать собственником гаража, будет достаточно получить свидетельство, аналогичное праву на участок. Обычно, данная процедура выполняется уже после его получения, так как в списке документов числится бумага, которая подтверждает, что Вы уже являетесь собственником земли.

Процесс оформления документов не будет слишком отличаться – Вам также придется обращаться в Росреестр, платить госпошлину в размере 350 рублей и собирать нужные бумаги.

Их список будет следующим:

  • Ваше удостоверение личности.
  • Декларация на постройку. Она должна быть заполнена в двух экземплярах (копия не подходит).
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором и располагается гараж.

Регистрационный орган оформляет такие бумаги в течение 10 дней.

Скачать образец бланка декларации на постройку

Если помещение приватизированное

Такой вид оформления называется индивидуальным. Главное условие – наличие на конкретном земельном участке этого строения, которое является Вашей собственностью.

В Росреестр придется подать следующий список бумаг:

  1. Договор о пользовании землей.
  2. Документ, подтверждающий, что вы являетесь собственником постройки
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Копия Вашего удостоверения личности.

Предоставив эти бумаги, Вы напишете заявление. Оно будет рассматриваться дольше, но не более месяца. Если местная власть разрешает Вам приватизировать участок, то придется заключить договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! Стоимость земли наряду с этим должна полностью соответствовать сумме, которая указана в кадастровом паспорте.

Также, может повлиять и месторасположение участка.

Что делать, если нет документов?

В этом разделе мы расскажем, как узаконить земельный участок в гаражном кооперативе, если документов нет.

Бывают и случаи, когда у гражданина попросту нет всех соответствующих документов, или же данные бумаги были выданы с ошибками. То есть, у участника ГСК на руках есть только соответствующая книжка, которая, как уже было сказано, не может считаться подтверждением.

Но такая ситуация не лишает Вас возможности приватизировать землю или гараж. Это все еще остается возможным, однако в итоге придется оформлять участок, как долевую собственность гаражно-строительного кооператива.

Согласно ЗК РФ кооперативный гараж априори считается собственностью гражданина при условии, что гражданин является членом кооператива, ст.218 п.4 ГК.

На этот случай, есть два варианта.

  1. Первый вариант– если приватизирован хотя бы один из гаражей, которые принадлежат ГСК. В таком случае, в регистрационный орган подают данные документы:
    • Ваш паспорт.
    • Кадастровый паспорт постройки.
    • Свидетельство, которое подтверждает Ваше участие в гаражно-строительном кооперативе.
    • Документ, подтверждающий факт уплаты пая за гараж.
  2. Вариант второй – если ни одна из построек, принадлежащих организации, не была приватизирована ранее. Это сложнее, так как документов потребуется больше. Кроме всех вышеперечисленных, Вам нужно принести и такие бумаги:
  • Устав ГСК, в котором Вы состоите.
  • Протокол общего сбора кооператива, в котором упоминается об избрании действующего председателя.
  • Документ, подтверждающий факт регистрации ГСК в виде организации и его учет в Федеральной налоговой службе.
  • Приказ от председателя, в котором говорится о назначении на должность текущего главного бухгалтера.
  • Документ о праве организации на данный земельный участок (подойдет даже договор об аренде).
  • Перечень участников кооператива.

Участок в аренде

Арендованный участок можно приватизировать либо выкупив его, либо получив право собственности бесплатно.

Условия бесплатной приватизации были указаны выше.

Если нет возможности такого типа приватизации, то Вам остается только приобрести право собственности по договору купли-продажи.

СПРАВКА! Если в договоре аренды сказано, что после истечения ее срока земельный участок должен перейти арендатору, то приватизация этой земли невозможна, согласно 624 статье ГК РФ.

В случае, если закон и договор аренды позволяют выкупить землю, то данный процесс будет выглядеть следующим образом:

  1. Подготовка бумаг. Нужен стандартный перечень, который был указан выше(только документом, который подтверждает Ваше право на использование земли, будет договор аренды).
  2. Подача заявления о выкупе участка и согласование условий сделки с текущим владельцем.
  3. Подписание оферты обеими сторонами сделки.
  4. Получение акта купли-продажи и постановления о передаче Вам участка.
  5. Регистрация права на него в соответствующем органе.

Сколько стоит?

Приватизируя участок, Вы, по сути, покупаете его у муниципалитета. А это значит, что придется заплатить определенную сумму, помимо стоимости госпошлины. Размер платы за землю не может быть аналогичным для всех участков, так как он определяется конкретными факторами, присущими именно Вашему. Дальше вы узнаете сколько стоит эта процедура и поймете надо ли вам это делать, так как стоимость может устроить не каждого.

Его цена определяется специалистами, при оценке. После, она записывается в кадастровый паспорт. Таким образом, сумма приватизации конкретно в Вашем случае будет равняться стоимости участка, указанной в данном документе.

Оформление земли под гаражом, находящегося в кооперативе, получится бесплатно. Однако вы будите вынуждены оплатить госпошлину в размере 22 000 руб., так как ГСК считается юридическим лицом.

Вдобавок нужно будет заплатить за составление кадастрового плана и за услуги нотариуса. Процедура регистрации в среднем обойдется в 35 000-45 000 руб. Полученная сумма будет разделена между всеми участниками кооператива.

ВАЖНО!В случае нелегального построения вам будет выписан штраф в размере 8 тыс. руб.

Помимо того, если во время этого процесса Вы нанимаете специалистов, то в стоимость всей процедуры стоит включить и цену за их услуги.

Полезное видео

Далее смотрим видео по теме:

Оформление участка под гаражом является не слишком трудным процессом. Сложности возникают лишь в том случае, если пакет документов для Росреестра не соответствует данному случаю.

Но, изучив данные нюансы, Вы сможете приватизировать нужный участок и использовать его для своих нужд в дальнейшем, не боясь, что муниципалитет может изъять его в любой момент.

Правила бокса

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону владельца гаража.

Эта история началась в районном суде, куда гражданин принес иск к гаражно-строительному кооперативу о признании за ним права собственности на свой бокс. Истец в заявлении указал, что еще в 1992 году полностью выплатил паевой взнос и с тех пор владеет этим боксом. Но спустя 15 лет городское управление Росреестра отказало ему в государственной регистрации права собственности на гараж. В решении написано, что отказано «в связи с непредставлением документов, подтверждающих создание ГСК объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, либо документов, подтверждающих право собственности кооператива на передаваемый истцу объект недвижимого имущества». Гражданин пошел в суд. Но там проиграл. Апелляция с решением согласилась. Проигравший истец дошел до Верховного суда. Там дело изучили и объяснили, почему хозяин бокса прав в своих требованиях.

Из дела видно, что в далеком 1987 году исполком горсовета разрешил строительство кооперативных гаражей. Районная власть своим решением разрешила организовать гаражно-строительный кооператив, а городская власть отвела под него участок земли. В 1999 году за ГСК городская власть «установила право пользования участком на условиях краткосрочной аренды». Спустя 13 лет договор аренды продлили.

Райсуд в решении написал — у ГСК земля в аренде и не доказано, что ему вообще выделили когда-то эту землю. По мнению суда, нет никаких доказательств, что ввод гаража-стоянки в эксплуатацию был произведен «в установленном законом порядке». Апелляция с таким решением согласилась.

А вот Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с таким решением коллег не согласилась и объяснила, почему. Разъяснение высокий суд начал с Гражданского кодекса. Там в статье 130 дается определение, что такое «недвижимая вещь». Это участки земли, недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, переместить которые без «несоразмерного» ущерба для них — невозможно. Плюс к этому к таким объектам относятся не только готовые здания, но и недостроенные. К недвижимым вещам, естественно, относятся и гаражи (машино-места), но при условии, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений «описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Право собственности членов гаражного кооператива возникает с момента выплаты пая

Еще Верховный суд напомнил про свой пленум (N25 от 23 июня 2015 года). Из материалов пленума видно, что по закону вещь является недвижимой либо из-за своих природных свойств, либо из-за прямого указания закона. Верховный суд подчеркнул — государственная регистрация прав на вещи «не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости». В том же Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что граждане, члены жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов, которые полностью выплатили пай за квартиру, дачу, гараж или «иное помещение», приобретают право собственности на это имущество.

Вывод Верховного суда из этих разъяснений — в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимость возникает с момента выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Местный суд, отказывая гражданину, сделал вывод, что участок специально под строительство гаража «как объекта капитального строительства» не выделялся, земля в собственности истца или ответчика не находится, а по договору аренды кооператив получил землю «без права возведения капитальных зданий и сооружений». На это Верховный суд ответил — местные суды не учли факт, что договор аренды заключен «значительно позже» возведения гаража, а землю дали в аренду для эксплуатации уже существующего гаража. Чиновники, подписывая договор аренды не могли не знать о наличии на этой земле гаража. А сам участок был передан кооперативу по акту приема-передачи без каких-либо условий.

Еще один важный момент, на который не обратили внимание местные суды, — на момент возведения гаража-стоянки как капитального строения и полной выплаты пая гражданином действовало законное распоряжение городского Совета о разрешении строительства и отведении под это участка. И было решение исполкома горсовета об организации гаражно-строительного кооператива.

На основании тех старых советских документов в деле Верховный суд делает вывод — строительство гаража на этом участке было разрешено ГСК уполномоченным органом госвласти. А еще в деле есть свежее письмо из управы, в котором подтверждено, что строительство ГСК шло «в установленном законом порядке». И судя по показаниям истца, некоторые члены ГСК оформили собственность на свои гаражи. Так что решения местных судов придется пересматривать.

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *