Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным.

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

  • «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  • 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Преамбула (вводная часть):
    • Название соглашения.
    • Дата и место заключения сделки.
    • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
    • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
  2. Предмет соглашения:
    • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
    • Обязанности каждой из сторон по договору.
    • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
    • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
  3. Дополнительные условия:
    • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
    • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
    • Порядок разрешения спорных ситуаций.
    • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  4. Реквизиты участников:
    • Личные данные.
    • Почтовые реквизиты.
    • Местонахождение каждой из сторон.
    • Банковские реквизиты.
    • Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

  • «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

  • Несоблюдение правового акта.
  • Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
  • Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

  • Копию договора аренды.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
  • Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
  • Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
  • Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

  • Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
  • Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

✔ Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

  • Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
  • Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
  • Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
  • Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан. Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

○ Советы юриста:

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Договоры долгосрочной аренды имущества весьма распространены. При этом правильно составленный договор – далеко не единственное требование, предъявляемое к таким сделкам. Существует ряд условий, невыполнение которых может повлечь недействительность договора аренды.

Ю. А. Зайцева, эксперт АГ «РАДА»

Ситуация

Предприятие взяло в аренду транспортный цех. Сделку Арендатор оформил отдельными договорами долгосрочной аренды производственных помещений, транспортных средств и оборудования с правом первоочередного выкупа.

Со стороны Арендодателя договор подписал генеральный директор, который является его членом совета директоров. Он же владеет 25 процентами акций уставного капитала Арендатора.

Узнав об этом, Арендодатель счел договоры аренды сделкой, в которой имеется личная заинтересованность генерального директора. Поэтому он обратился с иском в суд о признании договоров аренды недействительными на основании статей 77 и 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

📌 Реклама Отключить

Суд первой инстанции иск удовлетворил и спорные договоры признал недействительными. Помимо личной заинтересованности руководителя арбитры указали на отсутствие регистрации договора аренды производственных помещений.

Напомним, что долгосрочные договоры аренды недвижимого имущества (на срок более одного года) подлежат государственной регистрации. Об этом сказано в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса. Это требование закреплено и в статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ (далее – Закон о государственной регистрации).

Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменений.

Тогда Арендатор обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Решение

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24 июня 2002 г. № А79-5478/02-СК2-4683 удовлетворил жалобу Арендатора. В своем решении суд указал следующее. 📌 Реклама Отключить

Имущество по договорам аренды по акту приема-передачи передано Арендатору. Спорный договор аренды производственных помещений считается незаключенным, поскольку не проведена его государственная регистрация. Остальные два договора (аренды транспортных средств и оборудования) суд признал оспоримыми сделками. Иск о признании их недействительными может быть предъявлен Арендодателем в течение года. Причем отсчет этого срока начинается со дня, когда Арендодатель узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. На это указано в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса.

Однако Арендодатель пропустил срок исковой давности для предъявления иска по этим договорам. Поэтому на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса суд отказал ему в удовлетворении требований.

📌 Реклама Отключить

Окончательное решение этого вопроса принял Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 января 2003 г. № 7291/02.

Судьи посчитали, что постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, а решение апелляционной инстанции нужно оставить в силе. В обоснование своей позиции Высший Арбитражный Суд привел следующие доводы.

Все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха Арендодателя на срок более года. На этом основании все договоры аренды подлежат обязательной государственной регистрации.

Кроме того, до заключения договоров аренды имущественного комплекса Арендодатель обязан был зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указано в статьях 6 и 13 Закона о государственной регистрации.

📌 Реклама Отключить

При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно признали договоры аренды ничтожными согласно статье 168 Гражданского кодекса.

А для ничтожных сделок срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса составляет 10 лет. Таким образом, срок исковой давности для всех договоров не истек.

ВАС указал, что Арендодатель не имел права заключать договоры, не зарегистрировав право собственности на сдаваемое в аренду имущество в Едином государственном реестре.

На этих основаниях договоры аренды были признаны недействительными.

Советы

Арендуя имущество, помните, что право его сдачи принадлежит только собственнику. Также это могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать это имущество в аренду (субаренда). Об этом сказано в статье 608 Гражданского кодекса. 📌 Реклама Отключить

Согласно статьям 219 и 223 Гражданского кодекса, право собственности на недвижимость возникает только после прохождения процедуры его регистрации.

Поэтому, заключая договор аренды, необходимо поинтересоваться у арендодателя о подтверждении его права собственности на сдаваемый объект (статья 611 Гражданского кодекса). Советуем вам приложить к договору аренды копию свидетельства арендодателя на право собственности, заверенную нотариально. Сам договор долгосрочной аренды также нужно зарегистрировать.

Если у вас нет времени и желания заниматься этим хлопотным делом, рекомендуем поступить следующим образом. Договор аренды надо сделать краткосрочным. Для этого его надо заключить на срок, который на 2–3 дня меньше года. Он будет расторгнут в связи с окончанием срока его действия или по соглашению сторон. А через несколько дней заключайте новый.

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание, что все сделанное на основании недействительной сделки возвращается в первоначальное состояние. Об этом говорится в статье 167 Гражданского кодекса. И если ваши документы по договору аренды в порядке, а недвижимость не находится в собственности арендодателя, такой договор скорее всего тоже признают ничтожным. Только в этом случае вы можете смело подавать в суд. Ведь в соответствии со статьями 12 и 15 Гражданского кодекса вы имеете право потребовать, чтобы виновник возместил вам убытки – реальный ущерб и упущенную выгоду.

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *