Вопрос

Организация продает другой организации недвижимость по заниженной цене (ниже рыночной и кадастровой стоимости). какие последствия будут для покупателя? могут ли признать сделку недействительной?

Ответ

Действующее законодательство, с учетом требований ст. 421 ГК РФ, не запрещает продажу имущества ниже кадастровой или рыночной стоимости в отсутствие других нарушений действующего законодательства. Стороны свободны в заключении договора, в т.ч. и по вопросу установления его цены. Более того, оценка стоимости имущества является прерогативой собственника. Действующее законодательство не определяет в качестве обязательного условия для договоров купли-продажи продажу имущества только по рыночной цене. Это подтверждается судебной практикой (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу N А17-8533/2009-14Б).

Однако при определенных обстоятельствах данная сделка может быть признана притворной. Притворность как основание недействительности сделки имеет достаточно сложную правовую природу. При рассмотрении судами дел о признании сделок притворными по достаточно схожим на первый взгляд делам могут выноситься противоречащие друг другу решения.

Постановлением от 4 июня 2003 г. N А23-3854-02Г-16-171 ФАС Центрального округа признал притворным договор купли-продажи здания, поскольку цена, установленная сторонами в договоре, по сравнению с рыночной была занижена в семь раз.

В этой связи было определено, что оспариваемый договор «прикрывал иную волю его участников, направленную на получение ответчиком в большей части имущества без соразмерного встречного предоставления, т.е. безвозмездно, что соответствует признакам договора дарения» <3>. С учетом установленного в ст. 575 ГК РФ запрета дарения в отношениях между коммерческими организациями скрытая сторонами сделка была признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ

Схожий вывод был сделан в Определении ВАС РФ от 3 июня 2011 г. N ВАС-9530/10, которым были оставлены в силе решения нижестоящих судов, признавшие притворными договоры купли-продажи объектов недвижимости, совершенные между коммерческими организациями <4>. В указанном деле судами было установлено, что общество с ограниченной ответственностью (продавец) заключило договор купли-продажи недвижимого имущества по заниженной цене, в связи с чем один из участников общества обратился с иском о признании сделок притворными. Также было определено, что оспариваемые сделки были совершены с нарушением указанных в ст. 45 ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» правил об одобрении крупных сделок, поскольку при одобрении сделки общим собранием истец был не уведомлен о дате начала собрания, проводимого ответчиками. Следовательно, судом была установлена цель сторон, заключивших притворные сделки, что послужило основанием к вынесению решения о признании сделки недействительной.

Таким образом, для квалификации притворного характера сделки необходимо определять действительные (скрытые) правоотношения сторон. При существенном занижении цены возмездного договора сделка может являться притворной, поскольку в данном случае может прикрываться договор дарения. Однако, учитывая необходимость соблюдения баланса между принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и принципом недопустимости злоупотребления гражданскими правами (ст. 10 ГК РФ), для квалификации сделок с неравноценным предоставлением в качестве притворных наряду с доказательством явно заниженной стоимости отчуждаемого имущества во всех случаях необходимо достоверно установить скрытую правовую цель, ибо без нее отсутствует порок воли как необходимый элемент любой притворной сделки.

Налог на прибыль организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 268 НК РФ, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли организаций.

Таким образом, убыток, полученный организацией-продавцом в связи с реализацией недвижимости, может быть учтен для целей налогообложения.

Налог на имущество организаций

Покупатель

Контролирующие органы неоднократно разъясняли, что покупатель переводит недвижимое имущество в состав основных средств на основании факта государственной регистрации права собственности. Свою позицию они обосновывали тем, что именно в этот момент у продавца происходят списание недвижимости с баланса и признание выручки от ее реализации (Письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75, от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35).

Продавец

Уплата налога прекращается с того момента, как имущество исключается из состава основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Согласно абз. 1 п. 29 ПБУ 6/01 списанию с бухгалтерского учета подлежит стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В случае продажи недвижимого имущества его выбытие происходит при подписании между продавцом и покупателем документа о передаче объекта, например акта приема-передачи. Именно с этого момента обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным (ст. 556 ГК РФ). После этого объект утрачивает способность приносить экономические выгоды продавцу, т.е. перестает отвечать признакам основного средства (п. 4 ПБУ 6/01).

Следовательно, по нашему мнению, с момента подписания акта приема-передачи объект должен быть списан со счета 01 «Основные средства». Причем списание нужно произвести независимо от факта государственной регистрации перехода прав собственности на имущество к новому владельцу. Ведь законодательство о бухгалтерском учете такой зависимости не устанавливает. На это указывают и чиновники (см., например, Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?

2 декабря 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Здравствуйте, Иван!

ООО на усн 6% продает недвижимость физлицу, по цене ниже кадастровой стоимости. Могут ли потом начислить налоги, покупателю или продавцу, и в каком размере?

Ограничение цены для целей налогообложения в зависимости от кадастровой стоимости установлено только для целей исчисления НДФЛ физическими лицами.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае применения ООО специального налогового режима в виде УСН таких ограничений нет. Поэтому можно продавать по любой стоимости, установленной соглашением сторон в договоре.

Но в то же время, если стороны взаимозависимы, то налоговый орган может начислить налог по сделке исходя из рыночных цен:

Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами

3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

4. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, при осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном главой 14.5 настоящего Кодекса, проверяется полнота исчисления и уплаты следующих налогов:
1) налога на прибыль организаций;
2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 227 настоящего Кодекса;
3) налога на добычу полезных ископаемых (в случае, если одна из сторон сделки является налогоплательщиком указанного налога и предметом сделки является добытое полезное ископаемое, признаваемое для налогоплательщика объектом налогообложения налогом на добычу полезных ископаемых, при добыче которых налогообложение производится по налоговой ставке, установленной в процентах);
4) налога на добавленную стоимость (в случае, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком налога на добавленную стоимость или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость).
5. В случае выявления занижения сумм указанных в пункте 4 настоящей статьи налогов или завышения суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, производятся корректировки соответствующих налоговых баз.

При взаимозависимости физическому лицу тоже могут начислить налог НДФЛ, так как у него возникает материальная выгода.

Статья 212. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды
1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
3. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Кому именно и сколько доначислять — зависит от налогового органа. Но скорее всего, начислят обоим сторонам сделки и по-максимуму.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года

Итоги

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:

  • Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
  • Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

  • в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
  • объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
  • размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет».

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

  • имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
  • при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:

  • «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения»;
  • «Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?»;
  • «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе»;
  • «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?».

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:

  • Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога (по объекту, ставшему собственностью в 2016 году, он истечет лишь в 2019 году) есть только у лиц, получивших недвижимость:
    • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
    • при приватизации;
    • по договору ренты.
  • Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2016 году, он истечет только в 2021 году).
  • При продаже объекта до истечения 3 лет (для имеющих право на этот срок) или 5 лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.
  • Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости».

Итоги

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости сулит финансовые потери в виде высоких налоговых платежей. Если не хотите лишиться зря своих кровно заработанных денег, придётся разобраться в этом вопросе.

Для расчета НДФЛ используется показатель кадастровой стоимости (КС) продаваемого объекта, что (по задумке властей) позволяет оптимизировать уровень налога. Но как дела обстоят на самом деле, выгодно ли такое налогообложение для простых смертных, решивших продать своё собственное имущество. Тем более, что стоимость их имущества по кадастру может оказаться завышенной.

Налог за покупку/продажу недвижимости

Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.

data-matched-content-ui-type=»text_card»

При наличии законных оснований в виде льгот, продавец может освобождаться от выплаты налогов или начисляемая сумма может быть снижена

Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.

Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно). Это означает, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, приводит к тому, что продавец платит налог не с той суммы, которую он получил на руки, а с той, что определило государство. Где справедливость?

Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.

Варианты оплаты налога

Начнём с того, что сумму налога, которую ему необходимо выплатить, продавец рассчитывает самостоятельно. И здесь два варианта.

Вариант 1: имущественный налоговый вычет, который составляет 1 миллион. Именно эта сумма не облагается налогом. То есть, сколько бы собственник не выручил денег за продажу своей недвижимости, от этой суммы вычитается 1 000 000,0 рублей, и налог рассчитывается уже от остатка.

Пример:

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: 4 500 000х13%=520 000,0 рублей

Вариант 2: облагается налогом разница между стоимостью продажи и покупки. Продав квартиру, собственник может существенно сэкономить.

Пример:

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: (4 500 000 — 3 500 000)х13%=130 000,0 рублей

Этим правом собственник может воспользоваться только 1 раз за календарный год.

Нововведения 2016 года

Касаются случаев продажи земли, домов и квартир, их доли начиная с 01.01.2016.

По новым правилам, если собственник владеет недвижимостью непрерывно 5 лет, при её продаже он не платит налог с денег, полученных на руки. Ранее для этого достаточно было быть владельцем в течение 3-х лет.

Если продаётся квартира или дом, которые были приобретены до 31.12.2015 г., действует правило 3-х летнего владения

Введённые изменения касаются того, что количество выплат НДФЛ с учётом КС после продажи недвижимого имущества существенно возрастает.

Когда имущество, например, квартира, получена в результате купли-продажи, дарения или наследования от лиц, не являющихся близкими членами семьи, участия в долевом строительстве, оформлена в собственность после вступления в силу поправок и продаётся до окончания минимального срока (5-ти лет), бывший собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%, если же собственник не имеет российского гражданства, тогда она повышается до 30%.

Единственная возможность избежать необходимость выплаты налога от реализации имуществ – ждать 5 лет

Сумма, с которой исчисляется налог, составляет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Если размер суммы продажи объекта меньше его КС, то налог все равно вычисляется с показателя его КС, что не позволяет искусственно занижать цену продаваемых объектов. В таких ситуациях продавцу придется платить налоговую ставку слишком высокую, если кадастровая стоимость выше рыночной. Финансовый убыток делает такую продажу невыгодной. Если нет возможности продать объект выше 70 от кадастровой стоимости недвижимости, то можно и нужно её оспаривать.

Как время нахождения имущества в собственности влияет на размер налоговых выплат

На данный момент времени действуют 2 минимальных периода права собственности. Каждый из них оказывает влияние на размер налога. При продаже участков или квартир, которые были куплены:

  • до 01 января 2016 г. – 3 года;
  • после 01 января 2016 г. – 5 лет.

Льготы, позволяющие сократить до 3-х лет срок владения объектом, а затем продать его не оплачивая налога, составляют случаи, когда собственность была получена:

  • в наследство или по дарственной;
  • в результате передачи недвижимого имущества новому собственнику, который будет осуществлять пожизненное содержание бывшего собственника;
  • путём приватизации объекта.

В случае если наследство было открыто до 2016 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2016, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.

Если в собственности владельца продаваемый объект недвижимости находится больше минимального срока, то платить налог с его продажи не нужно

Если собственник получил имущество до 2016 г. и на момент продажи владел им меньше 5 лет, но больше 3, то НДФЛ от реализации подобных объектов не платится.

Зачем такие сложности?

Всё просто: это позволяет снизить количество недобросовестных продавцов. Касается это тех случаев, когда продаваемая недвижимость, будь то участок или жилой объект, была приобретена позже 01 января 2016 г. Её суть заключается в том, что проводится сверка суммы продажи с его показателем КС, зафиксированном в справочнике Кадастровой палаты. Если она меньше, то будет произведено доначисление налога. Данная сумма будет рассчитываться от 70% КС объекта. Как действует этот механизм, демонстрирует такой пример.

В договоре продавец указывает сумму продажи собственности в размере миллиона рублей. Как известно, данная сумма не облагается налогом. Если при проверке обнаруживается несоответствие между данной суммой и КС этого объекта, то производится дополнительное начисление налога.

В тех случаях, когда КС на объект не установлена, указанная норма не применяется

Можно ли продать собственность ниже кадастровой стоимости

На практике продажа ниже кадастровой стоимости не приносит выгоды ни одной из сторон – ни продавцу, ни покупателю. Снижение суммы договора не влияет на налоговую нагрузку, так как независимо от того, о какой сумме договорились будущий и нынешний владелец объекта недвижимости, вычет налога осуществляется с кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.

Реализация жилого имущества по стоимости ниже кадастровой, приводит к финансовым убыткам

Внесенные в налоговое обложение поправки коснулись и продажи земельных участков. Минимальная сумма, подлежащая налогообложению, составляет 70% от КС продаваемого объекта. В связи с этим продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости, становится актуальной для собственников. Это объясняется несовершенством кадастровой оценки, приводящей в ряде случаев к завышению КС продаваемого участка и превышения ею его рыночной цены, что в свою очередь делает невыгодным продавцу его реализацию.

Добиться пересмотра КС можно подав заявление в спецкомиссию, специализирующуюся на рассмотрении спорных кадастровых оценок. Другим способом оспорить завышенный показатель КС – ее рассмотрение в судебном порядке. Добиться его снижения на законных основаниях вполне возможно, если представив документы, подтверждающие его завышение. Попытка же продать участок ниже кадастровой стоимости приведёт к тому, что при обнаружении данного факта налоговым инспектором, продавцу всё равно необходимо будет оплатить налог в полном объеме вместе с пеней.

Возможные последствия

При досрочной продаже недвижимой собственности, налог на доход определён на уровне 13% от 70% КС. Ее продажа по цене ниже КС приводит к убыткам, так как начисление НДФЛ в любом случае производится с учётом оценки объекта зафиксированной в Кадастре.

При обнаружении факта уплаты суммы меньше нормы, продавец будет вынужден доплатить недостающее. Помимо этого ему дополнительно может быть начислена пеня. Вероятность налоговой проверки увеличивается, если приобретение недвижимости происходило за счёт банковского займа.

Стоит ли рисковать каждый решает сам. Тем более, что завышенную КС можно снизить, обратившись с заявлением о её пересмотре. Проконсультировавшись в специализированной юрфирме, можно законным способом добиться снижения КС, соответственно, и суммы выплачиваемого налога от реализуемого имущества.

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *