Содержание

Что такое договор уступки права требования на квартиру в новостройке, как юридически грамотно его заключить?

Что это такое?

Договор цессии – это документ на основании которого другому лицу передается не само право собственности на жилье, а право требования его у строительной компании. Сторонами являются:

  1. Цедент (сторона, передающая право требования).
  2. Цессионарий (приобретающий участник сделки).

Согласно Гражданскому Кодексу РФ и ФЗ № 214 по договору переуступки покупатель приобретает все права и обязанности, оговоренные в первичном ДДУ.

Важно! Договор переуступки может заключить только уже существующий дольщик, который вошел в проект и заключил ДДУ с застройщиком на более раннем этапе строительства.

Правовое регулирование

Основными регламентирующими документами являются ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» от 30.12. 2004 года и ГК РФ. В гражданском кодексе описаны моменты:

  • В ст. 382 дан перечень оснований для составления соглашения о переуступке, а также описан порядок его оформления и процедура передачи прав.
  • В ст. 383 перечислены те права, которые не могут стать предметом цессии.
  • В ст. 384 описаны права кредитора, переходящие к третьему лицу.
  • В ст. 385 и 386 даны рекомендации по форме уведомления должника о смене прав собственности.
  • В ст. 387 перечислены формы уступки прав.
  • В ст. 388 и 389 описана непосредственно процедура передачи соглашения.

Требования к соглашению при покупке жилья в новостройке

Соглашение в отношении квартиры в строящемся доме должно включать:

  1. Подробную характеристику объекта недвижимости и точную сумму сделки.
  2. Основные сведения о первичном ДДУ, включая дату его заключения и сведения о этапе ведения стройки на момент оформления договора цессии. В законодательстве РФ четко обозначен срок, когда договор уступки прав требования может быть заключен – до подписания передаточного акта и введения дома в эксплуатацию.
  3. Права и обязанности участников сделки.
  4. Указываются документы, которые должны быть переданы цессионарию после регистрации сделки в Росреестре – это: оригиналы первичного договора долевого участия и дополнительных соглашений, если они были заключены; официальные письма застройщика; платежные документы, подтверждающие факт передачи средств между продавцом и покупателем. Передача документов должна быть подтверждена соответствующим актом.
  5. В текст соглашения также необходимо включить пункт, в котором цедент даст гарантию юридической чистоты сделки.
  6. Застройщика в обязательном порядке необходимо в письменном виде уведомить о готовящейся сделке.

Расчеты между покупателем и продавцом

Подписание договора уступки всегда сопряжено с финансовыми рисками. Например, возможна ситуация, когда стороны подписывают документ, передают его на регистрацию в Росреестр, а оплата продавцу не передается.

Нередки случаи, когда обманутым оказывается и сам покупатель – расчеты могут быть проведены, а сделка Росреестром так и не зарегистрирована из-за обнаружившихся обременений или по другим причинам.

  1. Оптимальным способом проведения взаиморасчетов по-прежнему остается аренда банковской ячейки, доступ к которой стороны получают только при выполнении заранее определенных условий, описанных в соответствующем договоре.
  2. Вторым по популярности способом является расчет через аккредитив, особенностью которого является возможность безналичного перевода средств. Однако, размер комиссии банка за открытие аккредитива существенно выше, что делает этот способ не таким привлекательным.

Указание заниженной цены

Внимание. В соответствии со статьей 210 НК РФ все доходы, полученные гражданами, облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходы, полученные за переуступку прав требования на жилье, не являются исключением.

Именно из-за нежелания платить взнос в бюджет продавцы настаивают на внесение в текст соглашения заниженной суммы, которая чаще всего равна той стоимости, которая была указана в ДДУ.

Согласившись на сделку, покупатель прямо нарушает нормы налогового законодательства РФ и берет на себя дополнительные финансовые риски.

Связано это с тем, что любая сделка может быть признана недействительной по решению суда ( в соответствии со статьей 17 ГК РФ), и последствием такого постановления становится двухсторонняя реституция, подразумевающая, что каждый из участников сделки принимает на себя обязанность по возврату всех ценностей, полученных в результате подписания недействительного соглашения.

В этом случае продавец получает обратно свою недвижимость, а покупатель – сумму, указанную в договоре. Получить назад те средства, передача которых не была зафиксирована документально, не получится.

В каких случаях необходима регистрация?

Проведение государственной регистрации необходимо лишь в тех случаях, когда первичный правоустанавливающий документ был зарегистрирован в Росреестре. Это означает, что регистрация необходима лишь тогда, когда переуступка прав требования проводится на основании договора долевого участия.

В чем разница между переуступкой права и цессией?

Согласно положениям главы 24 ГК РФ, ст. 388 договор уступки требования может быть назван также и цессией. То есть, это один и тот же документ, подразумевающий одинаковые условия, а также права и обязанности сторон.

Нюансы между родственниками

Процедура согласно законодательству РФ может быть проведена и между родственниками. Однако, сделка будет иметь ряд нюансов:

  1. Сделка приравнивается к купле-продаже. Это влечет потерю права на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья. Ограничения накладываются только на близких родственников.
  2. Если участниками сделки являются близкие родственники – недопустимо использование средств материнского капитала.

Соглашение о переуступке прав – это хорошая возможность приобрести жилье по сниженной цене. Но при всех достоинствах, такие сделки несут в себе множество рисков, поэтому покупателям следует обезопасить себя, тщательно изучив юридическую чистоту сделки, либо обратившись за помощью к профессионалам.

Rate this item:Submit Rating Rating: 5.0/5. From 2 votes. Please wait…

Инвестиции в строительство по договору ДДУ — это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.

Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.

Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.

Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Важно: Застройщика достаточно уведомить про переуступку прав по договору ДДУ. Но, важно знать, что односторонняя переуступка допускается, если дольщик полностью выполнил свои обязательства по внесению суммы оплаты за квартиру.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

Требуется ли получать согласие застройщика на переуступку прав по ДДУ. Каковы требования закона, вы можете узнать в нашей следующей статье.

Платится ли налог при переуступке прав по ДДУ?

НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.

Подробно о социальных и имущественных налоговых вычетах по НДФЛ, читайте .

НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ

Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218—221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.

Полезно: Если цена по ДДУ и договору цессии совпадает, декларацию в налоговый орган следует подавать все равно обязательно – налоговая инспекция проверит достоверность указанной информации, проведя камеральную проверку представленных документов.

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.

Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.

  • Облагаются налогом в размере 13 %:
  1. Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
  2. Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
  3. НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
  • Не облагаются налогом:
  1. Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
  2. Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
  3. Моральный вред;
  4. Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.

Важно: Не облагаются налогом те части дохода, которые компенсируют реальный ущерб дольщика. Неустойка и штраф облагаются НДФЛ, поскольку носят штрафной характер для застройщика, они призваны компенсировать упущенную выгоду в смысле ст. 15 ГК РФ.

Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу. Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению. Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.

Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику

Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.

Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.

Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.

Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.

О порядке предоставления декларации НДФЛ через Интернет. Пошаговую инструкцию, читайте в нашем следующем материале нашего портала.

Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.

Вы можете скачать бланки 3-НДФЛ, актуальные в 2018 году, для самостоятельного заполнения или использовать специальную программу ИФНС

Отчетный период Нормативный документ, утвердивший форму Декларация 3-НДФЛ в формате MS Excel и PDF Официальная программа для заполнения 3-НДФЛ
2017 Приказ ФНС России от 25.10.2017 №ММВ-7-11/822@ ожидается скоро
2016 Приказ ФНС России от 10.10.2016 № ММВ-7-11/552@
2015 Приказ ФНС России от 24.12.2015 № ММВ-7-11/671@
2014 Приказ ФНС России от 24.12.2014 № ММВ-7-11/671@
2013 Приказ ФНС России от 14.11.2013 № ММВ-7-3/501@
2012 Письмо ФНС России от 26.12.2012 № 3-5-06/2146@ Возврат НДФЛ по декларациям свыше 3 лет теоретически возможен только в судебном порядке из-за исчерпания срока исковой давности
2011 Приказ ФНС России от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@
2010 Приказ ФНС России от 25.11.2010 № ММВ-7-3/654@

rn Это может быть полезным:

Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ

Последнее обновление: 27.01.2020

Вопрос:

Я купил квартиру в новостройке по ДДУ. Дом еще не сдан. Хочу переоформить квартиру на родственника договором переуступки. Может ли уступка прав требования по ДДУ быть безвозмездной? Или это нужно оформлять договором дарения прав требования?

Ответ:

Уступить право требования на квартиру в строящемся доме-новостройке можно как за деньги (что происходит очень часто), так и бесплатно (реже, но тоже случается, например, между родственниками).

Безвозмездная уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), фактически, означает дарение прав на будущую квартиру (п.3, ст.576, ГК РФ). Но дарение ДДУ в практике рынка недвижимости в буквальном смысле не применяется, а оформляется это действие договором безвозмездной переуступки (цессии).

В этом случае должны соблюдаться все правила оформления Договора переуступки прав требования по ДДУ (подробнее об этом см. в Глоссарии по ссылке). Но при этом нужно учитывать некоторые особенности, связанные с безвозмездностью сделки (об этом ниже).

Обратный выкуп квартир Застройщиком. Что это такое и кому это нужно? – см. в заметке по ссылке.

Как подарить ДДУ – безвозмездная уступка прав требования

Дарение прав требования на квартиру по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ) – это уступка требования на безвозмездной основе.

На практике безвозмездная уступка прав требования по ДДУ, так же как и дарение квартиры, происходит, обычно, между близкими родственниками. Хотя закон допускает это и для посторонних лиц.

Договор дарения используют, как правило, при отчуждении уже зарегистрированных прав собственности на квартиру, а Договор переуступки – при отчуждении прав требования по ДДУ на еще не сданную новостройку (в Москве, например, такие сделки не редкость).

Чтобы переуступка прав на квартиру по ДДУ между физлицами имела статус дарения, в самом Договоре уступки должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку. Например, если в договоре не указана цена уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что сделка является безвозмездной. В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются на безвозмездной основе.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки прав, так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Если у кого-то возникло непреодолимое желание стать благодетелем для своего родственника и бесплатно передать ему свои права требования на квартиру в новостройке, то ему нужно знать следующие вещи:

  1. По общему правилу уступка прав требования по ДДУ допускается только после полной оплаты стоимости самого ДДУ, либо уступка происходит с одновременным переводом долга (неоплаченного остатка) на нового владельца этих прав. Но в рамках дарения прав требования, перевод долга не применяется.
  2. Переуступку прав нужно проводить с письменным уведомлением Застройщика об этой сделке. А если по условиям Договора долевого участия на уступку требуется письменное разрешение Застройщика (п.4, ст.388, ГК РФ), значит, его тоже придется получить.
  3. Уступить (или подарить безвозмездно) права по договору ДДУ можно только после государственной регистрации самого ДДУ и до момента подписания Передаточного акта на готовую квартиру в новостройке.
  4. Договор уступки прав требования по ДДУ (в том числе безвозмездной) должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  5. Если ДДУ был заключен в браке, то для совершения уступки прав на квартиру (в т. ч. безвозмездной), нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Образец Договора безвозмездной уступки (переуступки) прав требования по ДДУ можно скачать .

А что насчет налоговых последствий для такой безвозмездной сделки по переуступке квартиры между родственниками? Есть тут какие-нибудь особенности? Есть!

Уступка прав требования по ДДУ между родственниками – налоговые последствия

В некоторых случаях близким родственникам лучше оформлять уступку права требования на квартиру не в безвозмездном виде, а в возмездном – то есть с указанием цены в договоре. Почему?

Если человек получил права требования на квартиру по договору переуступки безвозмездно, то он не сможет претендовать на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за приобретенное жилье. Оно и понятно. Ведь судя по договору, денег на это приобретение он не тратил. А значит, и компенсировать затраты государство ему не будет.

Кроме того, если этот человек захочет, например, через пару лет продать полученную в виде подарка квартиру, то он вынужден будет уплатить налог с продажи квартиры (подробнее о налоге – см. в Глоссарии по ссылке). Без налога он сможет продать ее только после того, как пройдет 3 года с момента подарка.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

А можно ли как-то по-другому, чтобы поменьше платить налогов? Можно.

Для этого сделку по уступке прав между родственниками можно оформить в возмездном виде (фактически деньги не передаются и остаются в семье). Причем, сумму в договоре уступки нужно указать такую же, как и в первоначальном договоре ДДУ (по которому уступаются права).

Тогда «продавец» по договору уступки применяет налоговый вычет в размере понесенных расходов (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке), и налоговая база для него становится равной нулю. А «покупатель» сможет потом продать квартиру в любое время, не дожидаясь истечения 3-х летнего (а для некоторых квартир 5-летнего) срока владения. Чтобы уменьшить налог с продажи (до минимума, вплоть до нуля), ему тоже надо будет применить вычет в размере «потраченных на покупку» средств.

Правда, применить налоговый вычет в виде возврата НДФЛ «покупатель» все равно НЕ сможет – так как этот тип вычета не предоставляется в сделках между близкими родственниками.

Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.

Но бывает и обратная ситуация, когда переуступку прав по ДДУ все-таки лучше делать безвозмездной. Например, случай, когда квартиру надо подарить женатому сыну. Тогда подарок будет принадлежать ему одному (персонально), в то время как возмездная переуступка автоматически переводит квартиру в общую собственность обоих супругов (подробнее об этом – в Глоссарии по ссылке).

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

В 2018 продала квартиру и купила другую. Какой налог я должна заплатить?

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

Переуступка прав: особенности сделок

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *