Основные типы российских рантье: любители, профессионалы и романтики

МОСКВА, 18 апреля — РИА Новости, Марина Заблудовская. Рынок доступной аренды жилья в России пока остается «диким», а большинство российских наймодателей можно назвать любителями, которые сдают свободные метры, волей случая оказавшиеся в их распоряжении, отмечают эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость». Однако, по их словам, встречаются и другие типы рантье — профессионалы, превратившие аренду квартир в бизнес, и даже те, кто пытается с помощью сдачи жилья в наем устроить свою личную жизнь.
На группы рассчитайсь!
Ответ на вопрос, кто может стать арендодателем в России, кажется вполне очевидным – тот, у кого есть «лишнее» жилье, которое можно сдать. Но откуда берутся эти «лишние» метры, кто является их счастливым обладателем и по какой причине принимает решение сдать их в аренду – ответы на эти вопросы дают профессиональные риелторы. Характеризуя типичного российского арендодателя в сегменте «эконом», эксперты выделяют несколько групп собственников, сдающих свою жилплощадь.
Так, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин называет три группы арендодателей. В первую группу, по его словам, входят люди, сдающие одну квартиру, которая часто является единственным или основным источником доходов. «Среди представителей этой группы существенную часть составляют пенсионеры, а также собственники, по каким-либо причинам не работающие или имеющие низкооплачиваемую работу», — уточняет эксперт. Нередки случаи, когда пожилые люди переезжают жить на дачу, а свое городское жилье сдают, добавляет он. Происхождение сдаваемой квартиры может быть различным — это и наследство, и «лишняя» квартира, появившаяся после вступления в брак или после отъезда за границу, говорит Ламин.
Вторую группу составляют люди, которые сдают в аренду квартиру, являющуюся неосновным, часто несущественным источником дохода, продолжает эксперт. «В этой группе достаточно много людей, которые сдают квартиру, приобретенную для детей, еще не выросших для отдельного проживания. То есть, чтобы не простаивала», — объясняет он.
И, наконец, к третьей группе, по мнению собеседника агентства, относятся люди, выбравшие профессию рантье в качестве основного занятия в жизни. Здесь достаточно много владельцев нескольких квартир, подчеркивает он. «Дополнительное» жилье под аренду в этом случае может появиться в результате ряда причин — покупка, следствие расселения коммунальных квартир или другие мероприятия, например, исполненная пожизненная рента, рассуждает Ламин.
Руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Мария Баскова выделяет еще одну группу — арендодателей-ипотечников. Как ни странно, говорит она, но квартиры, купленные с помощью ипотечного кредита, тоже сдаются, а суммы, полученные от сдачи таких квартир в аренду, как правило, идут на погашение кредитов. Бывали даже случаи, делится опытом Баскова, когда человек, будучи собственником «однушки», сдавал основную комнату, а сам жил в той же квартире на кухне.
Кстати, собственники, сдающие небольшой «угол» в своей квартире, тоже составляют отдельную группу арендодателей, уверяет главный аналитик АН «Хирш» (Москва) Евгений Понизовский. Такие наймодатели обычно остро нуждаются в деньгах, поэтому готовы сильно теснить себя, поясняет эксперт.
Что касается социально-возрастных характеристик российского арендодателя, то, как замечает замруководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина, жилую недвижимость в сегменте эконом-класса чаще всего сдают люди в возрасте от 35 лет и старше. Причем, по ее словам, очень часто — в 60-70% случаев — бывает так, что в семье, сдающей квартиру, один из супругов работает, а другой нет. И как раз неработающий супруг занимается оплатой услуг ЖКХ и общением с арендаторами, поясняет собеседница агентства.
Судить о средних сроках аренды довольно сложно, здесь все зависит от целей и жизненных обстоятельств арендодателя. Как замечает риелтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу, сроки аренды могут колебаться от полугода до десятков лет. На короткий срок, уточняет она, обычно сдают жилье люди, неожиданно столкнувшиеся с финансовыми трудностями, например, когда один из супругов остался без работы или семья приобрела что-то в кредит. Средние же сроки аренды в целом составляют 10-15 лет, утверждает Гуцу.
Доход требует жертв
Случается и так, что собственники, имеющие две разные по площади квартиры, буквально ютятся в той, что меньше, а другую предпочитают сдавать, жертвуя собственным комфортом во имя большего дохода.
В качестве примера Лукина из «НДВ-Недвижимость» приводит случай из своей практики: «Полковник в отставке сдавал «трешку» в Москве на Кутузовском проспекте за 80 тысяч рублей в месяц, а сам с женой ютился в маленьком домике за Звенигородом. Часть вырученных денег он давал своей дочери для оплаты аренды квартиры в Химках».
Но бывают ситуации еще интересней, утверждает Ламин из Spencer Estate. Например, когда люди имеют всего одну квартиру, сдают ее, а сами снимают квартиру дешевле и существуют на разницу. Эксперт с сожалением признает, что для некоторых – это единственная возможность получить средства к существованию. Впрочем, такие сложные схемы весьма ненадежны и часто распадаются из-за банальной нехватки средств, констатирует он. «Особенность этой группы в том, что здесь нет квартир, приобретенных в последние годы, в большинстве своем это «бабушкины» квартиры советского периода в лучшем случае со средним ремонтом», — замечает Ламин.
Аренда как профессия
Среди арендодателей есть и те, кто превратил сдачу квартир в небольшой бизнес. Это отдельный класс собственников, специально приобретающих жилье с целью дальнейшей его сдачи в наем и живущих на доходы с аренды. «В настоящее время эта категория участников рынка найма жилья составляет не более 5%. До кризиса 2008 года, их показатель был выше и варьировался от 10% до 15% в зависимости от сегмента и прочих факторов», — сообщает руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.
Она также поясняет, что сокращение доли «профессиональных арендодателей» произошло из-за резкого снижения доходности от сдачи жилья в аренду, которая сейчас не превышает 5% годовых. По словам Киселевой, люди просто ушли на другие рынки и перевели свои активы, например, в банковские вклады, по которым ставка доходности сейчас составляет 10-13% годовых.
Ламин в свою очередь обращает внимание на то, что когда говорят о сумасшедших доходах арендодателей, часто не учитывают расходы: подоходный налог с аренды государству, который составляет больше одной месячной арендной платы (платится ежегодно), комиссия агентству (платится один раз) в размере от 50% одной месячной арендной платы, большие аппетиты ЖКХ, восстановительный ремонт, мебель, техника. Доход, несомненно, есть, но слухи о его размерах сильно преувеличены, поясняет он. В «экономе» сложно добиться хорошего дохода, особенно непрофессионалу, подчеркивает эксперт, поэтому среди профессиональных рантье, по его словам, много людей, так или иначе связанных с бизнесом в сфере недвижимости, в том числе бывших риелторов.
Как заплатить налог за сдачу квартиры. Советы >>>
Впрочем, среди рантье также встречается большое количество женщин, которым их мужья или отцы передали часть своих дел, в частности, возможность сдачи квартир в аренду и все, что с этим связано, добавляет Баскова из «Азбуки Жилья».
Антиинвестиционный тренд
В целом число людей, которые специально покупают недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду, за последние 5 лет уменьшилось в два раза. Как утверждает управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко, до кризиса 2008 года инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости было порядка 20% от общего числа сделок, на данный момент число таких сделок составляет 10%. Сейчас недвижимость в большей степени приобретают для личного пользования, замечает собеседница агентства.
Понизовский из АН «Хирш» со своей стороны уточняет, что число таких покупателей-«инвестиционщиков» на сегодняшний день колеблется от 5% до 15% в зависимости от города. Возраст таких клиентов в целом от 30 лет и выше, большинства даже ближе к 40-45 годам, ежемесячный доход – примерно 1/60 от стоимости квартиры, детализирует эксперт.
Что касается социального статуса, то, по его словам, в основном это представители верхней границы среднего класса (порядка 65%): бизнесмены средней руки, топ-менеджеры, хорошие «продавцы» чего угодно, сотрудники банков, нефтяных и газовых компаний (но не «топы»), высококвалифицированные программисты, дизайнеры, иные люди творческих профессий.
А вот источник средств на покупку в этом случае может быть различным – в основном накопления в банке, иногда заработанный доход от вложений в ценные бумаги или наследство в виде денег, объясняет Понизовский.
Некоторые эксперты отмечают, что целью покупки квартиры может стать не только стремление сдать ее в аренду, но и банальное желание просто вложить деньги. Как утверждает Гуцу из DOKI, нередко «инвестиционщики» приобретают жилье скорее из соображений большей сохранности накоплений в недвижимости, нежели в банке, а не потому, что очень хотят зарабатывать на аренде. «Люди, более предприимчивые и успешные в карьере, предпочитают приобретать коммерческую недвижимость или вкладывают их в другие отрасли», — утверждает риелтор.
Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе. Аналитика >>>
От каждого по требованию
При этом риелторы отмечают, что вне зависимости от личных мотивов сдачи квартир в аренду, большинство российских арендодателей по отношению к нанимателям являются «деспотами», предъявляя к ним весьма суровые требования.
Плюс рантье-профессионалов в том, что они постоянно следят за состоянием жилья и при необходимости осуществляют ремонт, однако стать их клиентом не так просто – такие арендодатели предпочитают «хранить верность» жильцам, к выбору которых подходят обстоятельно, нередко предпочитая клиентов «по знакомству». В целом же риелторы выделяют несколько основных требований, предъявляемых собственником жилья к потенциальным арендаторам.
В частности Ламин отмечает, что одним из первых оценочных критериев является отбор по национальному признаку, условно – «не Кавказ, не Азия». «Причем доходит порой до абсурда. «У нас есть арендодатель-грузин, который категорически не хочет пускать «своих» — был негативный опыт. Вы скажете, где-то ведь они живут? Да, там, где у собственников ситуация безвыходная, либо уровень жилья совсем низкий, либо переплачивают», — констатирует эксперт.
Хотя иногда бывает и по-другому, признается он: «К нам обратилась одна организация с целью заселения шести поваров-узбеков в одну большую квартиру, принадлежащую, кстати, одной известной бизнес-вумен. К нашему удивлению, она легко согласилась и весьма довольна сотрудничеством — в квартире порядок, организация своевременно оплачивает проживание сотрудников».
Следующая группа требований – «без детей и без животных», продолжает Ламин. «В основном, такие требования предъявляют арендодатели, сделавшие хороший ремонт, купившие дорогую мебель или же имеющие какие-то проблемы со здоровьем, например, аллергию на животных», — объясняет он.
Разумеется, многие собственники предпочитают некурящих жильцов. И, конечно, хозяева категорически против организации в квартире массажного салона или покерного клуба, добавляет Ламин. Полицейский штурм и длительные разборки, когда тебя же пытаются признать организатором всего этого, никого не прельщают, считает эксперт.
Очень часто, по его словам, арендодатели не хотят брать одиноких девушек по известной причине, да и с одинокими мужчинами бывают проблемы. «Совсем недавно одна владелица квартиры на Кутузовском, куда мы заселили сотрудника банка, насмотревшись передач по ТВ, два часа пытала нас – а не является ли он распространителем наркотиков, и проверяли ли мы его через полицию? Пришлось проявить величайшее терпение, созвониться с банком, соединить ее с арендатором. И только после этого, убедившись, что ее никто не обманывает, собственница успокоилась, скорее всего, до следующего просмотра ТВ», — не без иронии рассказывает собеседник агентства.
Вообще риелторы замечают, что арендодатели частенько страдают всевозможными предрассудками. Так Гуцу рассказывает, что большинство арендодателей не хотят брать молодежь в возрасте 22-23 лет, так как сомневаются, что молодые люди долго проживут в квартире, что серьезно отнесутся к обязательству своевременно платить за аренду и что не будут устраивать вечеринки. Но, по словам собеседницы агентства, даже к самому желанному кандидату – семейной паре – собственники предъявляют странные требования, например, настаивая на том, чтобы пара непременно состояла в законном (зарегистрированном) браке. «Арендодатели опасаются, что супруги разойдутся, и непонятно, кто будет платить аренду, или что будут водить новых избранников», — поясняет Гуцу.
Удивительно, но нередки случаи, когда арендодатели пытаются убить одним выстрелом сразу двух зайцев – сдать жилье и устроить личную жизнь, замечает Гуцу. Так, однажды в агентство недвижимости DOKI позвонила женщина, которая хотела сдать комнату. У нее уже был готов точный портрет будущего арендатора. Это обязательно должен был быть «неженатый работник машинно-счетного бюро, определенного возраста, строго из Санкт-Петербурга», делится опытом риелтор.
Среди собственников встречаются и те, кто готов сдавать квартиру большому количеству арендаторов (10-15 человек). Назвать таких владельцев адекватными сложно, считает эксперт. «Квартира таким лицам достается обычно по наследству, с соседями они не знакомы, и мнение окружающих их мало волнует. Да и на жилье им, по большому счету, наплевать. Они стараются «выжать» из него по максимуму, то есть за «однушку» в хрущевке без ремонта, которая в обычной ситуации обойдется в 25 тысяч рублей, просят у бригады рабочих 45 тысяч рублей», — констатирует собеседница агентства.
Кстати, что касается вопросов поддержания в должном состоянии сдаваемого объекта, то здесь все действительно зависит от того, насколько владелец дорожит своим жильем и понимает, что квартиру с ремонтом, или хотя бы чистое помещение, сдать можно быстрее и за большие деньги, замечает Сивко из «Миэль-Аренда». При этом эксперт напоминает, что согласно Гражданскому кодексу РФ текущий ремонт должен осуществлять арендатор, а капитальный — арендодатель.
Как правильно оформить договор аренды жилья. Советы >>>
Вопрос добропорядочности
Экспертные оценки уровня «добропорядочности» российского арендодателя и культуры аренды в целом схожи. Рынок есть рынок, говорит Понизовский — в большинстве своем, если квартира ходовая («однушка» эконом-класса), условия диктует арендодатель.
Со своей стороны Гуцу добавляет, что рынок в России еще очень-очень «дикий». У многих собственников, по ее мнению, психологическая установка такая: «квартира моя – что хочу, то и делаю!» «Бывает, людям и по-хорошему, и уже резче объясняем, что права на пользование квартирой вы временно за деньги (причем немалые) передали нанимателю, не надо туда ходить, хранить там зимние вещи и банки на балконе. С ценами то же самое. Вплоть до того, что хитрят с самого начала: чтобы скорее сдать, устанавливают цену ниже, а через пару месяцев поднимают ее, рассчитывая на то, что люди уже обжились, привыкли к району и никуда не денутся, да и посредникам снова платить, и переезд – дело муторное. А если уйдут – спрос есть, квартира долго не простоит пустая!», — делится опытом эксперт.
В ситуации, когда на рынке серьезный дефицит квартир эконом-класса, а желающих снять такое жилье в сотни раз больше, говорить о том, что хозяин «держится» за нанимателя не стоит, считает Сивко. Чаще всего происходит наоборот, арендатор готов со многим мириться, лишь бы не потерять крышу над головой, резюмирует она.

Таким образом, на рынке аренды жилья в РФ сегодня царит своего рода «анархия» — подавляющее большинство владельцев квартир не оформляют официально свои отношения с арендатором, навязывая при этом им свою волю, ставя зачастую во главу угла только доход и пренебрегая своими обязательствами по уходу за квартирой.
Стать клиентом рантье-профессионалов, которые внимательно следят за состоянием жилья, тоже непросто – они внимательно выбирают и арендаторов. Впрочем, по мнению риелторов, надежда все-таки есть – собственники жилья постепенно начинают понимать, что при грамотных вложениях в ремонт и «корректном» отношении к жильцам можно рассчитывать на стабильный и высокий доход. И, кстати, одиноким арендаторам не стоит также забывать об арендодателях-романтиках, желающих устроить свою личную жизнь – под их требования подойти, пожалуй, труднее всего, но ведь и ставки высоки.



Аутстаффинг. Все больше компаний испытывают потребность избавиться от кадровых рисков и снизить расходы на персонал. А желание оптимизировать бизнес-процессы нередко соседствует с намерением уменьшить налоговую нагрузку.

Аутстаффинг — процедура выведения персонала за штат, при которой работники официально числятся как сотрудники компании-провайдера, а у работодателя трудятся по договору оказания услуг или предоставления персонала. Аутстаффинг также иногда называют аутсорсингом или лизингом персонала, хотя по закону последний термин применим только к основным средствам. Спрос на эти услуги год от года растет не только на Западе, но и в России. «Оперируя собственной информацией и данными о наших конкурентах, мы можем сказать о том, что за последние три года рынок вырос в четыре раза», — говорит национальный директор по продажам компании Kelly Services CIS Наталья Матусова. Данные о росте рынка подтверждает также и руководитель отдела лизинга персонала агентства «Анкор» Анна Черных. По ее словам, увеличение объема услуг компании составило в 2003 году 30%, в 2004-м — 40%, а на 2005 год прогнозируется рост на уровне 80-90%.

И швец, и жнец

Увеличение спроса на вывод персонала за штат связано как с экономическими причинами, так и со спецификой самого аутстаффинга, который является востребованным только для «белых» зарплатных схем. Пока компания платит зарплату своим сотрудникам «в конвертах», риск судебного преследования не дает возможности пользоваться аутстаффингом. Но в последнее время все больше предприятий переходит к практике «белых» зарплат, что в свою очередь связано с увеличением активности налоговых органов. Еще одной причиной роста востребованности аутстаффинга является потребность HR-службы и бухгалтерии переложить некоторые рутинные функции на внешнего исполнителя. Среди них — ведение трудовых книжек и прочей кадровой документации, расчет и выплата заработной платы, а также отчисления в установленные законодательством фонды, оформление больничных листов, отпусков, командировок и ответственность за соблюдение всех норм трудового и налогового законодательства. Также провайдер занимается оформлением соцпакета, включающего в себя страховые и пенсионные программы, и немало способствует решению спорных вопросов и конфликтных ситуаций с сотрудниками. «Иногда подразделению крупной компании нужно нанять специалиста сверх штатного расписания, которое утверждается раз в год, — рассказывает партнер Sparta Outstaffing Денис Сидоров. — В таком случае вместо долгих переговоров с центральным офисом филиал нанимает человека по схеме аутсорсинга персонала». Бухгалтерия же снимает с себя значительную часть кадровых рисков, а HR-служба получает задание уделить максимум внимания стратегическим функциям, из которых можно выделить разработку систем мотивации и найма сотрудников, развитие корпоративной культуры и организацию обучения.

Маленькие, да удаленькие

Помимо увеличения эффективности управления кадрами вывод персонала за штат привлекателен для бизнеса и возможностью сэкономить на налогах. Как любая другая деятельность, связанная с финансовыми потоками, аутстаффинг рассматривается некоторыми бизнесменами как возможность построения разного рода схем, иные из которых помогают сократить выплаты в государственную казну. Один из способов налоговой оптимизации заключается в том, что фирма может использовать труд большого количества работников, сохраняя при этом статус малого предприятия, которое имеет право вести бухгалтерский учет по упрощенной схеме. Это дает возможность не платить ЕСН, ограничиваясь выплатами в Пенсионный фонд, что позволяет экономить 11,8% фонда оплаты труда. Некоторые провайдеры создают для таких схем сеть из большого количества малых предприятий, чтобы обеспечить своим клиентам уменьшение налоговых выплат.

Экономящие инвалиды

Другая схема позволяет избежать налога на имущество, который могут не платить компании, чьи уставные капиталы принадлежат общероссийским общественным организациям инвалидов. Также для получения льготы необходимо, чтобы инвалиды составляли не менее 50% штата, а их доля в фонде оплаты труда — не менее четверти от общей суммы. Эти требования прописаны в пункте 3 статьи 381 Налогового кодекса РФ. По схеме минимизации налогообложения официально в штате может числиться необходимое количество инвалидов, а здоровые работники, которые могут «испортить статистику», привлекаются от провайдера-аутстаффера. При этом расходы оплачиваются не из фонда заработной платы, а по статье «за оказанные услуги». Поэтому требования Налогового кодекса как по штатной численности, так и по минимальной доле в оплате труда формально соблюдаются.

Выгодный импорт

Еще один способ экономии дарит само российское налоговое законодательство. Согласно действующим нормам, договор предоставления персонала, по которому зарубежная компания оказывает услугу российскому предприятию, не является основанием для уплаты налога на прибыль на территории РФ. Иностранная фирма, осуществляющая деятельность в России через «дочку», заключает договор на предоставление управленческого и технического персонала с зарубежным провайдером. «Нерезиденты часто используют этот вид договора для вывода средств из своих российских структур в страны с меньшим налогом на прибыль», — рассказывает руководитель направления технического персонала SGS Константин Борисов.

Основные игроки

Многие провайдеры, предоставляющие услуги выведения персонала за штат, являются по совместительству агентствами, которые занимаются подбором кадров. Есть универсалы, работающие для всех отраслей: «Программа персонал-сервис», «Анкор», Kelly Services CIS, Manpower, Coleman Services . Для этих участников рынка аутстаффинг является дополнительным видом деятельности, прилагающимся к основному рекрутинговому бизнесу. Есть ряд компаний, для которых вывод персонала за штат — одно из основных направлений. Среди них Sparta Outstaffing, Resource Service и SGS. Последняя специализируется на работе с промышленными предприятиями и компаниями нефтяной отрасли. Некоторые стали заниматься аутстаффингом из-за специфики своей деятельности. Так, рекрутинговое агентство Ventra было создано компанией Mirantis, которая испытывает постоянную потребность в специалистах из области IT, хай-тек и телекоммуникаций. Схема аутстаффинга, используемая рекрутером, пригодилась для иностранных предприятий, намеревающихся проникнуть на российский рынок, но не желающих иметь дело со всеми трудностями, сопутствующими работе с постоянным штатом.

Избыток ресурсов

Иногда аутстаффингом занимаются компании, чья деятельность далека от рекрутинга. Это относится к тем предприятиям, которые имеют в своем штате очень ценных и востребованных на рынке специалистов. «Наша компания оказывает услуги аутстаффинга поставщикам оборудования, — рассказывает вице-президент компании «Корбина» Александр Малис. — Помимо собственно поставки продавец зачастую обязуется смонтировать оборудование, а также проводить ремонт и профилактические мероприятия. Часто это делают наши инженеры, предоставляемые по схеме аутстаффинга. Каждый день работы стоит от 100 до 200 евро, рентабельность такой деятельности составляет 20-40%, ежемесячно мы получаем $250-300 тыс. за счет работы наших специалистов на чужих объектах».

В принципе любая компания, периодически имеющая избыток рабочей силы, может «командировать» своих специалистов, получая от этого выгоду. Так, предприятия оборонки, оказавшиеся в условиях резкого уменьшения объема госзаказа, периодически сдают в аренду своих сотрудников, владеющих порой редкими и даже уникальными специальностями. Спрос на них возникает при строительстве и наладке сложных объектов.

Личный счет

Специалист, нанимаемый по аутстаффингу, оказывается в ущемленном положении по сравнению с теми, кто работает в штате. По схеме аутсорсинга персонала человек часто нанимается в компанию-провайдер на временной основе, и чтобы его уволить, достаточно в очередной раз просто не заключить трудовой договор.

Из-за этой особенности схема вывода персонала за штат применима к специальностям, имеющим наибольшую количественную представленность на предприятии, чтобы в случае необходимости сокращения числа работников не возникало конфликтов с трудовой инспекцией.

Людмила Аркадьева, главный специалист по работе с персоналом компании «Ксерокс Евразия»:

— Система аутсорсинга персонала имеет ряд преимуществ для компании. Во-первых, благодаря гибкой системе поиска кадров — этим занимается либо компания — провайдер услуг, либо наша компания: мы можем быстро найти нужные нам кадры или заменить уволившегося сотрудника. При найме сотрудника на временную работу и отсутствии системы аутсорсинга приходилось бы заключать с работником договор подряда, который не предусматривает необходимой социальной защиты. Оформление работников в компании-провайдере осуществляется в соответствии со всеми требованиями законодательства данной страны. Более того, компания — провайдер услуг по аутсорсингу берет на себя весь кадровый и финансовый документооборот по внештатным сотрудникам. Еще одним преимуществом аутсорсинга является то, что при привлечении работников для работы, не связанной непосредственно с бизнесом компании, нет необходимости отвлекать штатных сотрудников компании на управление этим направлением. По схеме аутсорсинга в нашей компании преимущественно нанимаются сотрудники, занимающиеся обеспечением жизнедеятельности офиса (клининговые услуги, питание и пр.), операторы, административные работники и т. д. К недостаткам системы аутсорсинга можно отнести увеличение расходов компании, а также факт, что не все работники довольны тем, что они не являются штатными сотрудниками компании. Но надо сказать, что в странах, где практика аутсорсинга уже давно и успешно работает, она не воспринимается работниками как негативный фактор.

Денис Масленников

Постоянный адрес материала: http://www.hr-life.ru/article/lyudi-v-arendu

Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья. Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

Арендатор и арендодатель, кто это?

Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

  • Размер арендной платы
  • Состояние помещения на момент заключения договора
  • Состояние обстановки
  • Условия оплаты коммунальных платежей
  • Срок действия договора

И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

Права и требования арендодателя

  • Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
  • Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
  • Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
  • Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
  • Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
  • Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
  • Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
  • По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

Права арендатора

  • В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
  • Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
  • Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
  • Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
  • Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
  • Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)

Права и обязанности сторон аренды

Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

  • Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
  • Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
  • Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
  • Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
  • Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
  • С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

Кто регистрирует договор аренды

Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год. Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

Условия расторжения договора аренды

  • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
  • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
  • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
  • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
  • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Переговоры по аренде квартиры с собственником

Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

  • Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
  • Соблюдать условия аренды
  • При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
  • Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
  • При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
  • Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
  • Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!

Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *